商业住宅40年到期后， 业主只需续交土地出让金即可继续使用。根据《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条的规定，商业住宅的土地使用权到期后，如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期，以及根据社会公共利益的需要，国家未批准其续期申请，土地使用权由国家无偿收回。

具体操作步骤如下：

提前申请续期：

业主需要在土地使用权届满前一年向当地国土资源局提出续期申请。

缴纳土地出让金：

续期时，业主需要按照政策规定缴纳一定的土地出让金。补交的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6元/平米。

签订续期合同：

续期申请通过后，需要与土地部门签订续期合同，明确土地使用权的延续期限和费用。

需要注意的是，如果国家有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3补偿，是住宅的三倍。因此，在申请续期时，业主也应了解相关规划信息，以便做好相应的准备。

综上所述，商业住宅40年到期后，通过续交土地出让金，业主可以继续使用该房产。建议提前了解相关政策和规定，以确保续期过程的顺利进行。